6 dicas para declarar aluguéis
recebidos no imposto de renda
Veja o que os proprietários de imóveis devem saber antes de declarar os aluguéis recebidos em 2012, e como recolher o imposto de
renda sobre esses rendimentos
São Paulo – Proprietários de imóveis que
auferem renda com aluguel costumam ter algumas dúvidas sobre a forma de
declarar esses rendimentos, principalmente quando o aluguel recebido é dividido entre membros da família. Veja a seguir seis dicas para declarar esses
valores corretamente:
Alguns
custos podem ser descontados do aluguel
recebido
O proprietário só deve declarar o aluguel que efetivamente recebe. Portanto, se ele usa parte
da quantia recebida para pagar condomínio, IPTU e taxa de administração para
uma eventual administradora de imóveis, esses valores deverão ser subtraídos do aluguel. Caso o locatário seja o responsável por pagar
condomínio e IPTU diretamente, não é possível abater esses gastos.
Os valores de taxa de condomínio e IPTU não precisam
ser declarados por qualquer das partes. Mas a taxa de administração paga à
administradora deve ser informada na ficha de “Pagamentos Efetuados”, sob o
código “71 – Administrador de Imóveis”.
Para o ano de 2012, apenas eram isentos de imposto
de renda os
aluguéis de valor até 1.637,11 reais. Acima desse valor, os aluguéis foram tributados a alíquotas que variam de 7,5% a
27,5%, dependendo da quantia recebida. A tributação de aluguéis segue a tabela progressiva de IR, a mesma válida
para os salários:
Rendimento mensal (R$)
|
Alíquota (%)
|
Até 1.637,11
|
isento
|
De 1.637,12 até 2.453,50
|
7,5
|
De 2.453,51 até 3.271,38
|
15
|
De 3.271,39 até 4.087,65
|
22,5
|
Acima de 4.087,65
|
27,5
|
Para 2013, a tabela válida é a seguinte:
Base de Cálculo (R$)
|
Alíquota (%)
|
Até 1.710,78
|
isento
|
De 1.710,78 até 2.563,91
|
7,5
|
De 2.563,92 até 3.418,59
|
15
|
De 3.418,60 até 4.271,59
|
22,5
|
Acima de 4.271,59
|
27,5
|
3. O recolhimento do imposto de renda deve ser feito quando o aluguel é recebido, e não no ajuste anual
Ao contrário do que muita
gente pensa, o imposto de renda sobre o aluguel recebido não é pago na época da Declaração de
Ajuste Anual, mas sim mês a mês. Se o locatário for pessoa física, o recolhimento é de
responsabilidade do proprietário, que deve pagá-lo até o último dia útil do
mês seguinte ao do recebimento do aluguel. Assim, o IR sobre o rendimento recebido em abril
deve ser pago até o último dia útil de maio, e assim por diante.
Para recolher o imposto é
preciso baixar o programa Carnê-Leão, da Receita, e preencher a coluna
referente ao aluguel com o valor recebido em cada mês. O programa calcula
o imposto devido automaticamente e já emite o Documento de Arrecadação das
Receitas Federais (DARF), que pode ser pago em qualquer banco. Aluguéis recebidos em 2012 devem ter seu IR calculado no
programa Carnê-Leão 2012. O programa de 2013, para aluguéis recebidos neste ano, também já está disponível no
site da Receita.
Quem usa Carnê-Leão para
outros rendimentos – como aqueles recebidos do exterior, por exemplo – pode
juntar tudo em um mesmo DARF. Já quem não recolheu o IR sobre aluguéis passados deverá fazer os cálculos retroativamente e
pagar multa de 0,33% ao dia (até o limite de 20% do imposto devido) mais juros
de 1% mais Selic acumulada do período.
Se o inquilino for pessoa
jurídica (uma loja, por exemplo), é ele quem tem a responsabilidade de recolher
o IR. No fim do ano, essa pessoa jurídica emitirá um informe de rendimentos, já
com o valor total pago a título de aluguel no ano e o imposto retido na fonte. Esse
documento é que vai nortear o preenchimento da declaração do proprietário.
4. Administradora de
imóveis é apenas uma intermediária
A ficha onde o proprietário declara os aluguéis recebidos depende do perfil
do locatário. Se for pessoa jurídica, o IR já é retido na fonte
e o total recebido no ano deve ser informado na ficha “Rendimentos Tributáveis
Recebidos de Pessoa Jurídica”, com o CNPJ do inquilino.
Já se o inquilino for
pessoa física, a ficha correta é “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa
Física/Exterior”. Não é preciso identificar o inquilino, mas apenas informar os
valores mensais na coluna “Pessoa Física”. Se houver incidência de IR sobre o aluguel, o proprietário terá que usar o programa Carnê-Leão para
apurá-lo, e poderá importar todas as informações para o Programa Gerador da
Declaração. Assim, o preenchimento da ficha será automático.
Seja como for, a administradora não deve ser declarada como sendo o
pagante do aluguel, por mais que o dinheiro passe por ela antes de
chegar ao proprietário do imóvel. Mesmo quando o locatário é pessoa jurídica, é o CNPJ dele que deve ser
informado, não o da administradora.
5. Aluguéis recebidos pelo
casal podem ser divididos ou não
Se o imóvel alugado é um bem comum do casal, a totalidade do
valor recebido a título de aluguel pode ser informada na declaração de apenas um dos
dois, ou metade na declaração de cada um. “Não é possível dividir de outra
forma. Os contribuintes devem verificar o que é mais vantajoso para o casal”,
diz Eliana Lopes, coordenadora de imposto de renda de pessoa física da H&R
Block no Brasil.
Por exemplo, se a esposa
não trabalha fora e não tem renda, pode entregar uma declaração com a
totalidade do valor dos aluguéis, para que esses rendimentos não façam a renda
do marido subir um degrau na tabela progressiva de alíquotas de IR, resultando
em mais imposto a pagar.
Ao optar por dividir os aluguéis, é fundamental que as partes informadas na
declaração de cada um sejam rigorosamente iguais, mesmo que seja mais de um
imóvel. Se o casal recebe 2 mil reais de aluguel de um imóvel e 3 mil reais de
outro, o correto é declarar 5 mil reais na declaração de apenas um ou 2.500
reais na declaração de cada um.
Vale lembrar que são bens
comuns os imóveis adquiridos pelos dois membros do casal, com o nome de ambos
na escritura; os imóveis adquiridos por um dos dois a qualquer tempo, no caso
dos regimes de comunhão total de bens; e os imóveis adquiridos por um dos dois cônjuges na vigência de
um casamento em comunhão parcial de bens (o que também vale na União Estável).
6. Cuidado ao
declarar aluguéis
partilhados com outros membros da família
Quando os aluguéis são divididos por pessoas que não estão ligadas
por um regime de bens, por exemplo, um pai e um filho ou dois irmãos, podem
acontecer duas situações: se apenas uma dessas pessoas constar no contrato como
locador, ela deverá declarar o aluguel como rendimento e a divisão com as outras pessoas
como doação.
Nesse caso, a doação é
declarada pelo doador na ficha “Doações Efetuadas”, sendo necessário informar o
nome e o CPF do donatário. Já quem recebe a doação deve declará-la na ficha
“Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha “10. Transferências
patrimoniais – doações e heranças”.
“Doações são isentas de
imposto de renda, mas é preciso ter atenção ao limite de isenção do Imposto de
Transmissão Causa Mortis e Doações, o ITCMD”, diz Eliana. Esse imposto é pago
ao estado, e a alíquota costuma variar entre 2% e 4% do valor doado, dependendo
da unidade da federação. É preciso verificar se o valor doado no ano não
ultrapassa o limite de isenção, que também varia de acordo com cada estado.
Esse imposto deve ser recolhido por quem recebe a doação.
Essa partilha, porém, pode
já estar estipulada no contrato de locação. Se dois irmãos forem proprietários e, portanto, locadores do imóvel, ambos devem constar no contrato como proprietários que vão receber o aluguel. Nesse caso, cada um informa a parte que recebeu a
título de aluguel em sua declaração.
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